Dlaczego BIM urealnia koszt biurowca przy zakładzie już na etapie koncepcji

Projektowanie obiektów biurowych stanowiących zaplecze administracyjne dla nowych hal produkcyjnych lub magazynowych wiąże się z koniecznością wczesnego zaplanowania pełnego budżetu. Początkowe oszacowanie wartości inwestycji sprawia największe trudności w sytuacji, gdy dokumentacja projektowa nie opiera się jeszcze na spójnym modelu danych przestrzennych. Brak zintegrowanego źródła informacji o układzie bryły, planowanych instalacjach wewnętrznych i ustroju nośnym powoduje, że wczesne kosztorysy bazują wyłącznie na historycznych przybliżeniach. Prowadzi to do powstawania poważnych luk informacyjnych między poszczególnymi branżami inżynieryjnymi opracowującymi swoje wytyczne w izolacji. Zastosowanie cyfrowego bliźniaka obiektu pozwala odwrócić ten proces i oprzeć wstępne planowanie finansowe na geometrycznie weryfikowalnych parametrach.

Informacje z modelu BIM porządkujące wycenę

Środowisko projektowe oparte na metodyce modelowania informacji o budynku dostarcza wielowymiarowych danych o obiekcie na długo przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac ziemnych. Model przestrzenny precyzyjnie definiuje geometrię całego biurowca, rzeczywiste powierzchnie użytkowe oraz dokładny przebieg głównych ciągów instalacyjnych. Na podstawie tych parametrów algorytmy oprogramowania inżynieryjnego automatycznie generują szczegółowe przedmiary robót i zestawienia zapotrzebowania na poszczególne materiały budowlane. Taki poziom szczegółowości pozwala architektom oraz inwestorom na bieżące porównywanie różnych wariantów układu funkcjonalnego pod kątem ich wpływu na ostateczne obciążenie finansowe projektu.

Tradycyjny proces powstawania dokumentacji wielobranżowej często boryka się z brakiem bieżącej wymiany wytycznych między pracownią architektoniczną, konstruktorami i inżynierami od instalacji sanitarnych. Brak ścisłej koordynacji na etapie wczesnej koncepcji skutkuje późniejszymi nieścisłościami między założeniami a docelowym zestawieniem nakładów. Wbudowane mechanizmy detekcji kolizji automatycznie wychwytują miejsca nakładania się elementów różnych systemów. Zamiast rozwiązywać problem krzyżowania się rur wentylacyjnych z podciągami żelbetowymi na placu budowy, inżynierowie korygują go w wirtualnym środowisku. Technologia pracy na trójwymiarowych modelach zazwyczaj mocno ogranicza powstawanie takich rozbieżności, chociaż w naturalny sposób nie usuwa ryzyka błędu ludzkiego całkowicie. Pozwala to jednak na znacznie szybsze ustabilizowanie głównych ram budżetowych inwestycji.

Prefabrykacja i spójny model realizacji inwestycji

Zarządzanie cyfrową informacją o obiekcie zyskuje szczególne znaczenie w połączeniu z nowoczesnymi technologiami wznoszenia budynków, opartymi na elementach produkowanych poza docelowym placem budowy. Dysponowanie własnym zapleczem wytwórczym w postaci zakładu produkcji konstrukcji stalowych oraz elementów prefabrykowanych z żelbetu daje wykonawcy możliwość bardzo dokładnego zdefiniowania harmonogramu prac. Pobieranie wymiarów produkcyjnych bezpośrednio ze zintegrowanego modelu zapobiega powstawaniu odchyleń i zmniejsza ryzyko niedopasowań elementów w terenie. Zlecając wykonanie stalowego szkieletu biurowca do wytwórni na podstawie zweryfikowanych wytycznych geometrycznych, inżynierowie unikają dodatkowego cięcia materiału czy kosztownych prac spawalniczych na miejscu.

Skupienie kompetencji projektowych, produkcyjnych i wykonawczych w obrębie jednego podmiotu ułatwia kontrolę nad ewentualnymi zmianami w trakcie prowadzenia robót. Polska firma rodzinna SCALIO, opierając się na ponad trzydziestoletnim doświadczeniu branżowym, integruje etap projektowania z generalnym wykonawstwem całego obiektu przemysłowego. Przy takim podejściu organizacyjnym docelowy koszt budowy biurowca przy powstającym zakładzie produkcyjnym staje się znacznie bardziej przewidywalny. Należy jednak pamiętać, że na etapie pierwszej koncepcji architektonicznej część przyjętych założeń opiera się na szacunkach. Zmieniające się ceny surowców, konieczność dostosowania posadowienia do lokalnych warunków gruntowych czy finalny standard wykończenia wnętrz biurowych wymagają doprecyzowania w projektach wykonawczych. Wczesny budżet ofertowy pełni więc funkcję bezpiecznego zakresu tolerancji, a nie sztywnego cennika usług.

Wiarygodność wyceny przestrzeni administracyjnej dołączonej do hali zależy w głównej mierze od rzetelności danych wprowadzanych do wirtualnego środowiska we wczesnej fazie planowania. Równie istotna pozostaje sprawna wymiana informacji między poszczególnymi zespołami projektowymi oraz wybór modelu zarządzania budową, w którym odpowiedzialność za ostateczny wynik spoczywa na jednym generalnym wykonawcy. Nowoczesne środowisko pracy dla inżynierów wspiera utrzymanie porządku w dokumentacji, ułatwiając bieżące śledzenie postępów i weryfikację wprowadzanych modyfikacji. Wczesne rozwiązywanie konfliktów przestrzennych zmniejsza skalę nieprzewidzianych robót dodatkowych, skutecznie zabezpieczając kapitał inwestora przed niekontrolowanym wzrostem wydatków w fazie oddawania obiektu do użytkowania.